Сдаёте квартиру через «Авито» или «Циан» – какие сведения могут попасть в налоговую с ноября 2026 года и можно ли отказаться

Добрый день! 🏠🔍 Сдаёте квартиру через «Авито» или «Циан» – какие сведения могут попасть в налоговую с ноября 2026 года и можно ли отказаться? Вы разместили объявление о сдаче квартиры, нашли жильцов и договорились о ежемесячной оплате. Казалось бы, обычная история: собственник получает деньги, арендаторы живут в квартире, а площадка объявлений давно выполнила свою задачу. Но теперь у владельцев недвижимости появился новый повод внимательно читать условия цифровых сервисов.

С ноября 2026 года активно обсуждается передача сведений о пользователях крупных интернет-площадок в Федеральную налоговую службу. В новостях мелькают знакомые названия – «Авито», «Циан», «Яндекс Недвижимость». Некоторые заголовки создают впечатление, будто теперь любое объявление о сдаче квартиры автоматически отправляется налоговикам вместе с размером арендной платы. 😳

На самом деле ситуация сложнее. Новый механизм обмена данными действительно предусмотрен законодательством, но он не означает, что ФНС с 1 ноября получает все договоры найма и банковские переводы каждого арендодателя.

Более того, для передачи определённых сведений по новому механизму требуется согласие партнёра цифровой платформы. А обычный собственник, который просто разместил объявление и самостоятельно договорился с жильцом, не обязательно подпадает под соответствующие правила.

Разбираемся, что изменилось, какие данные могут передаваться налоговой, нужно ли ставить галочку в личном кабинете и что грозит владельцам квартир, которые получают арендную плату, но не платят налоги.

Сдаёте квартиру через «Авито» или «Циан» – какие сведения могут попасть в налоговую с ноября 2026 года и можно ли отказаться

📅 Что изменилось с октября и ноября 2026 года

Основой изменений стал Федеральный закон от 31 июля 2025 года № 289-ФЗ «Об отдельных вопросах регулирования платформенной экономики в Российской Федерации». Его положения начали действовать с 1 октября 2026 года.

Закон регулирует отношения между операторами посреднических цифровых платформ, их партнёрами и пользователями. Проще говоря, речь идёт о сервисах, через которые люди и компании продают товары, оказывают услуги или заключают определённые сделки.

Отдельный порядок информационного обмена с налоговыми органами установлен постановлением Правительства РФ от 20 июня 2026 года № 766.

Этот порядок предусматривает передачу определённых сведений о партнёрах платформ в ФНС при наличии их согласия.

В публикациях о недвижимости начало ноября связывают с появлением в личных кабинетах пользователей возможности дать такое согласие. Однако техническая реализация зависит от конкретной площадки, а сам нормативный порядок действует с октября.

Поэтому утверждение «с 1 ноября все сайты недвижимости начали автоматически передавать налоговой данные обо всех квартирах» неверно.

Закон устанавливает определённые обязанности для конкретной категории цифровых платформ. И далеко не всякий сайт объявлений автоматически становится участником этого механизма.

🏢 Какие сведения площадка может передать в ФНС

Здесь находится самый важный нюанс, который часто теряется за громкими заголовками.

Новый порядок касается прежде всего информации, возникающей в отношениях между оператором платформы и её партнёром.

При наличии предусмотренного согласия в налоговые органы могут передаваться:

• Сведения о партнёре цифровой платформы – информация, необходимая для его идентификации.
• Данные о договоре между площадкой и партнёром – дата, номер, срок действия и предмет договора.
• Сведения из актов сверки взаиморасчётов и связанных с ними документов.
• Информация об изменениях соответствующих сведений, если она подлежит передаче по установленному порядку.

Обратите внимание: договор между платформой и её партнёром – это не обязательно договор найма квартиры между собственником и жильцом.

Например, человек может пользоваться сервисом для размещения объявления, а договор с нанимателем подписать отдельно, без участия площадки.

В таком случае нельзя автоматически утверждать, что интернет-сервис располагает полной информацией о реальной стоимости найма, фактических платежах и сроке проживания.

Новый порядок не устанавливает универсальную обязанность передавать в ФНС все переписки, объявления и договоры между собственниками и жильцами.

При этом налоговая служба может получать сведения и по другим законным основаниям. Поэтому отсутствие автоматической передачи по новому механизму не гарантирует, что информация об арендных доходах никогда не станет известна ФНС.

🔍 «Авито», «Циан» и «Яндекс Недвижимость» – всех ли касается новый порядок

В обсуждениях чаще всего называют именно эти три сервиса. Они хорошо известны владельцам квартир и используются для поиска арендаторов.

Но здесь нельзя ставить знак равенства между обычным сайтом объявлений и посреднической цифровой платформой в юридическом смысле.

Закон предусматривает специальные критерии для платформ, подпадающих под регулирование. Имеет значение не только возможность разместить объявление, но и то, каким образом через сервис организуются сделки и расчёты.

Кроме того, существует официальный реестр посреднических цифровых платформ.

По опубликованным сведениям о первоначальном составе реестра, в него вошёл «Авито», однако присутствие «Циана» и «Яндекс Недвижимости» в этом перечне не было подтверждено.

Следовательно, нельзя без дополнительной проверки утверждать, что все три площадки уже обязаны передавать сведения об арендодателях по одинаковым правилам.

Даже если сервис относится к регулируемым платформам, важно выяснить, в каком качестве человек им пользуется.

Одно дело – предприниматель или самозанятый, который работает через цифровую площадку в качестве её партнёра. Другое – обычный гражданин, разместивший объявление о своей квартире и заключивший договор напрямую с другим физическим лицом.

Именно эти различия определяют, применим ли конкретный механизм обмена данными.

☑️ Можно ли отказаться от передачи сведений в налоговую

По правилам информационного взаимодействия платформ с ФНС передача предусмотренных сведений осуществляется при наличии согласия партнёра.

То есть речь не идёт о ситуации, когда человек обязательно должен поставить галочку, иначе ему запрещено сдавать квартиру.

Согласие на передачу сведений по этому механизму является добровольным.

Если соответствующая функция появилась в личном кабинете, прежде чем соглашаться, полезно внимательно изучить её условия.

Нужно выяснить, какие именно данные передаются, кто их получает и как можно отозвать согласие.

Однако здесь существует важная ловушка.

Некоторые собственники могут решить: «Раз я не дал согласие, налоговая ничего не узнает. Значит, можно спокойно получать деньги и ничего не оформлять». 🙈

Это неправильный вывод.

Отказ от передачи сведений по одному конкретному механизму не отменяет обязанности платить налоги с облагаемых доходов.

Кроме того, у ФНС есть другие законные способы получения информации и проведения налогового контроля.

Поэтому галочка в личном кабинете не определяет, обязан ли собственник платить налог с аренды. Эта обязанность возникает по налоговому законодательству, а не по условиям сайта объявлений.

💰 Сдаёте квартиру за 30 тысяч рублей – сколько налога нужно платить

Представим обычную ситуацию. Собственник сдаёт жилую квартиру за 30 тысяч рублей в месяц.

За год он получает 360 тысяч рублей арендной платы, если квартира сдавалась все двенадцать месяцев.

Какой налог придётся заплатить? Это зависит от выбранного законного режима и обстоятельств получения дохода.

Один из распространённых вариантов для владельцев жилой недвижимости – налог на профессиональный доход, который обычно называют самозанятостью.

При соблюдении условий этого режима ставка составляет:

• 4% – с доходов от физических лиц.
• 6% – с доходов от организаций и индивидуальных предпринимателей в предусмотренных случаях.

Если квартиру снимает обычный гражданин, а собственник применяет НПД по ставке 4%, налог с 30 тысяч рублей составит 1200 рублей за месяц.

За год при неизменной арендной плате получится 14 400 рублей без учёта возможного налогового вычета по НПД.

При этом для самозанятых действует ограничение по годовому доходу – 2,4 миллиона рублей по всем видам деятельности, учитываемым в рамках этого режима.

Также необходимо соблюдать другие условия применения НПД.

Важно: режим самозанятости подходит для сдачи жилых помещений, но его нельзя автоматически применять к сдаче нежилой недвижимости.

Например, апартаменты, имеющие юридический статус нежилого помещения, требуют отдельной оценки налогового режима.

Другой вариант – уплата НДФЛ с доходов от найма квартиры как обычным физическим лицом.

В таком случае ставка зависит от налогового статуса собственника, размера соответствующих доходов и действующих правил налогообложения. Для налоговых резидентов применяется установленная законом прогрессивная шкала.

Поэтому популярная фраза «с аренды всегда нужно платить ровно 13%» не универсальна.

📄 Обязательно ли заключать письменный договор с жильцами

Да, договор найма жилого помещения должен заключаться в письменной форме.

Но в реальной жизни встречаются собственники, которые предпочитают договариваться исключительно на словах.

Иногда они считают, что отсутствие договора автоматически освобождает от налогов. Однако это не так.

Налоговые последствия зависят от фактического получения облагаемого дохода и применимых норм законодательства.

Если человек регулярно получает деньги за проживание жильцов в квартире, отсутствие письменного договора само по себе не превращает эти поступления в необлагаемые.

При этом договор полезен не только налоговой службе.

Он помогает собственнику зафиксировать размер платы, сроки её внесения, условия возврата обеспечительного платежа, обязанности по оплате коммунальных услуг и ответственность за повреждение имущества.

Для нанимателя договор тоже важен. Он подтверждает условия проживания и позволяет защищать свои права при возникновении спора.

Поэтому официальное оформление отношений выгодно обеим сторонам, а не только государству.

🏦 Может ли налоговая узнать об аренде по переводам на карту

Предположим, жилец каждый месяц переводит собственнику 35 тысяч рублей с комментарием «за квартиру».

Может ли налоговая заинтересоваться такими поступлениями? В определённых обстоятельствах – да.

Но это не означает, что каждый перевод между физическими лицами автоматически признаётся доходом от аренды.

Люди переводят друг другу деньги по множеству причин: возвращают долги, помогают родственникам, делят общие расходы или дарят средства.

Для налоговых выводов важны реальные обстоятельства операций.

При наличии законных оснований ФНС может получать банковские сведения в установленном порядке и сопоставлять их с другими данными.

Например, информация о регулярных платежах может оцениваться вместе с объяснениями сторон, договорами и другими доказательствами.

Сам факт перевода на карту не означает автоматического начисления налога. Но и использование обычной банковской карты вместо расчётного счёта не освобождает от налоговых обязанностей.

Поэтому менять назначение платежа с «аренда квартиры» на «подарок любимому хозяину» ради сокрытия доходов – сомнительная затея. Особенно если «подарок» приходит строго первого числа каждого месяца. 😅

⚖️ Что грозит собственнику, если налог с аренды не уплачивался

Если налоговый орган установит, что гражданин получал облагаемый доход и не исполнил соответствующие обязанности, возможны налоговые последствия.

В зависимости от обстоятельств это могут быть доначисление налога, пени и штрафы.

Например, статья 122 Налогового кодекса РФ предусматривает ответственность за неуплату или неполную уплату налога при наличии установленных законом оснований.

Размер штрафа в общем случае составляет 20% неуплаченной суммы, а при доказанном умышленном нарушении может достигать 40%.

Но само размещение объявления о квартире не означает, что налоговая вправе автоматически выписать штраф.

Нужно установить фактические обстоятельства, наличие налоговой обязанности и основания для привлечения к ответственности.

Кроме того, отсутствие декларации и неуплата налога – разные нарушения, для которых законодательство предусматривает собственные правила ответственности.

Если человек ранее сдавал квартиру и не отражал доходы, разумнее разобраться в своих обязательствах и законных способах исправления ситуации, чем ждать первого письма из инспекции.

👵 А если квартиру сдаёт пенсионер – правила другие?

Представим пенсионерку, которая сдаёт доставшуюся от родителей однокомнатную квартиру.

Ежемесячная арендная плата помогает ей оплачивать лекарства, коммунальные услуги и повседневные расходы.

Возникает вопрос: освобождает ли пенсионный возраст от налога на доходы от сдачи недвижимости?

Нет, само по себе получение пенсии не освобождает человека от налогообложения арендного дохода.

При этом пенсионер может использовать доступный ему законный налоговый режим, если соблюдены все необходимые условия.

Например, применение НПД при сдаче жилого помещения не требует обязательной регистрации индивидуальным предпринимателем.

Но есть нюансы, связанные с отдельными социальными выплатами, субсидиями и мерами поддержки, при назначении которых учитываются доходы гражданина или семьи.

Поэтому пенсионеру, получающему дополнительные выплаты, полезно отдельно выяснить, повлияет ли официальный арендный доход на право на конкретную меру поддержки.

Это не означает, что легальная сдача квартиры автоматически лишает человека пенсии. Однако для некоторых адресных выплат доход действительно может иметь значение.

🔑 Что делать собственнику квартиры прямо сейчас

Паниковать и срочно удалять объявления с площадок недвижимости не нужно.

Новый порядок информационного обмена не запрещает гражданам сдавать принадлежащие им квартиры.

Но несколько практических действий будут полезны.

• Проверьте условия сервиса. Если площадка предлагает согласиться на передачу сведений в ФНС, изучите содержание согласия и перечень данных.
• Уточните свой статус. Важно понимать, выступаете ли Вы партнёром регулируемой цифровой платформы или просто размещаете частное объявление.
• Оформите отношения с жильцами. Письменный договор помогает защитить права обеих сторон.
• Разберитесь с налоговым режимом. Для сдачи жилого помещения может подойти НПД, но нужно проверить ограничения и условия его применения.
• Сохраняйте документы. Договоры, чеки, банковские выписки и подтверждения расчётов могут пригодиться при возникновении вопросов.
• Не доверяйте сомнительным посредникам. Предложения «спрятать квартиру от ФНС за небольшую плату» могут закончиться потерей денег и персональных данных.

Особенно осторожно относитесь к сообщениям якобы от налоговой службы, в которых требуют немедленно перейти по ссылке и подтвердить право собственности.

Мошенники могут использовать новости о цифровом контроле аренды, чтобы пугать владельцев квартир штрафами и блокировками.

Проверять налоговые уведомления и требования следует через официальные каналы ФНС.

❓ Пять главных вопросов о новых правилах

1. Если я разместил квартиру на «Авито», налоговая сразу узнает о моих доходах?

Нет оснований утверждать, что одно лишь размещение объявления автоматически приводит к передаче в ФНС всех сведений о доходах по новому механизму. Имеют значение статус платформы, характер взаимодействия с ней и наличие предусмотренного согласия.

2. Можно ли отказаться от согласия на передачу данных?

Да, в рамках рассматриваемого механизма передача определённых сведений зависит от согласия партнёра. Но отказ не отменяет обязанность платить налоги с облагаемых доходов.

3. Нужно ли теперь регистрировать каждый договор найма через «Госуслуги»?

Нет, рассматриваемые изменения не устанавливают всеобщую обязанность оформлять каждый договор найма квартиры через «Госуслуги».

4. Если жильцы платят наличными, налог можно не платить?

Нет. Способ расчёта сам по себе не определяет наличие налоговой обязанности. Законно полученный доход от сдачи жилья может облагаться налогом независимо от того, переданы деньги наличными или перечислены на счёт.

5. Может ли ФНС узнать о сдаче квартиры без согласия на передачу данных с площадки?

Да, в предусмотренных законодательством случаях налоговые органы могут получать информацию из других источников. Согласие по новому механизму – не единственный возможный законный канал получения сведений.

🏠 Главное: стоит ли владельцам квартир беспокоиться

С октября 2026 года действует новое законодательство о платформенной экономике, а в ноябре обсуждается практическое внедрение механизма согласия на передачу сведений в ФНС.

Но это не означает, что государство с 1 ноября автоматически получает полную информацию обо всех квартирах, размещённых на «Авито», «Циане» и других сайтах недвижимости.

Передача данных по рассматриваемому порядку имеет установленные законом условия и касается определённых сведений о партнёрах регулируемых платформ.

При этом для владельцев жилья остаётся неизменным главное правило: доходы от сдачи недвижимости необходимо учитывать и облагать налогом в соответствии с законодательством.

Если квартира сдаётся официально, есть договор, а налоговый режим выбран правильно, сам по себе новый обмен данными не должен становиться причиной паники.

Если же собственник годами получает арендную плату без оформления доходов, рассчитывать исключительно на то, что площадка ничего не передаст, рискованно.

Цифровые сервисы действительно меняют рынок недвижимости. Но между законным информационным обменом и громким утверждением «налоговая теперь видит каждую сдаваемую квартиру» существует большая разница.

А Вы как считаете: площадки объявлений должны передавать сведения об аренде в налоговую или это лишнее вмешательство в частные отношения собственника и жильца? И стоит ли государству упрощать оформление налогов для тех, кто сдаёт всего одну квартиру?

Поделитесь своим мнением в комментариях. 💬

Удачи всем!